O que o aumento da SELIC representa para a indústria imobiliária

Romeu Chap Chap *


Em sua primeira reunião sob a administração do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central elevou o juro básico - a taxa Selic - de 25% para 25,5% ao ano. As reações foram diametralmente opostas. Aplausos por parte do mercado financeiro - para quem o aumento indica que a austeridade será mantida -, vaias por parte de quem esperava que o “governo da mudança” já mostrasse a que veio.

No entender do Secovi-SP, a medida deve merecer integral apoio da sociedade desde que represente mais um esforço do governo para promover a efetiva queda da inflação (atualmente em elevação). Ou seja, tenha o condão de aplacar esse “monstro”, que insiste em colocar suas garras de fora. Um monstro cujo renascimento desperdiçará quase dez anos de sacrifício, uma vez que traz consigo a indexação, a qual recria aquele círculo vicioso - ou autofágico - que não queremos revisitar nem em filmes de terror.

Particularmente para a indústria imobiliária, em termos práticos, a alta da Selic pouco repercute nas operações efetuadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Afinal, os juros contratuais nesse Sistema são limitados a 12% ao ano e corrigidos pela TR (Taxa Referencial). Atualmente, a TR favorece os mutuários do SFH, graças à sistemática utilização de um redutor que ameniza as oscilações da cesta de índices que a originam.

Para se ter uma idéia, a variação da TR em 2002 foi de apenas 2,8%. Um porcentual pequeno se comparado ao que ocorreu com índices como IGP-DI (24,4%), IGP-M (25,3%), e mesmo o CUB - Custo Unitário Básico da Construção (12,1%), que capta a variação dos preços dos insumos da construção.

Tal fato demonstra que está na hora de os potenciais compradores de imóveis voltarem a se valer do Sistema. As condições são apropriadas e, o mais importante, há dinheiro disponível para novos financiamentos. Conforme estabelece a Resolução 3.005/02 do Conselho Monetário Nacional, os agentes financeiros privados têm para aplicar nada menos que R$ 30 bilhões. São recursos adicionais àqueles já disponíveis por conta da captação regular das cadernetas de poupança, que deverão ser devolvidos ao mercado num prazo de 100 meses, iniciado em novembro do ano passado.

Se a TR foi uma “madrasta” para o mutuário do SFH, quando, a partir de 1995, o governo elevou brutalmente os juros para enfrentar diversas crises externas que se sucederam (mexicana, russa, asiática, etc.), tornou-se uma “mãe” a partir de 1998, quando começou a ser utilizado o mencionado redutor. Com o IGP-M o processo foi o inverso: foi “mãe” para os compradores de imóveis a prazo durante os anos de baixa inflação, e passou a ser “madrasta” desde janeiro de 1999, quando houve a desvalorização do real.

A maioria dos planos diretos entre incorporadoras e compradores é corrigida por um índice de custo da construção - o CUB ou o INCC -, cuja variação ficou na casa dos 12% em 2002, equiparando-se à taxa de inflação medida pelo IPCA. Mas esse índice vale até a entrega das chaves. Depois disso, as parcelas são corrigidas por um índice de preços, sendo o IGP-M e o IGP-DI os mais utilizados, haja vista que a correção pela TR só pode ser feita por agentes financeiros.

Com o descontrole da inflação no ano passado - resultado da alta do dólar e das tarifas públicas - e com o reajuste dos materiais de construção, as parcelas pré e pós-chaves foram majoradas, o que despertou o temor da inadimplência, pois um aumento desse porte compromete a capacidade aquisitiva dos compradores.

Isso fundamenta nossa afirmação: o que preocupa o setor no momento não são os juros, mas a inflação e a volta da indexação generalizada. E tudo o que puder ser feito para controlá-la merece receber integral apoio da população. Sem que essa meta se concretize, 0,5% a mais ou 0,25% a menos na Selic só têm para a indústria imobiliária - e para o País - um efeito psicológico. Se, por um lado, a redução de 0,25%, por exemplo, indicaria que o governo está confiante na sua capacidade de conter a inflação (o que tranqüilizaria a sociedade quanto ao medo da recessão e do desemprego), por outro, a elevação de 0,5% fez com que o mercado financeiro sentisse firmeza na condução da política monetária, o que mantém a atratividade aos investimentos externos, dentre outros benefícios.

Do que o Brasil precisa? De ambos. Segurança quanto ao emprego (desenvolvimento econômico) e investimentos. Como conseguir isso com o desejável equilíbrio? Só há um jeito: inflação civilizada.

* Romeu Chap Chap é presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, e da Romeu Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária S/C Ltda.

Fonte: www.planetaimovel.com